购物项目管理策划如何赢利:购物赢利的关键基本要素

时间:2022-08-18 12:57:57 | 来源:火狐彩票| 作者:火狐彩票app

  我们将目前国内外常用的几种商产地产项目开发模式、赢利模式进行分析,来阐述其各自的利弊。

  开发商将商业物业统一开发,分隔成店铺,产权分散出售。此开发模式是中国商业地产开发的较原始模式,基本上完全采用了住宅房地产开发的流程及模式。其开发行为多数为主观的,缺乏坚实的市场基础、专业的商业定位及规划。这种模式两三年前在国内相当普遍,由于项目长期运营的成功率很低,目前只有在中小城市还普遍存在,通过概念来进行炒作开发;小康之家、电子商城、 鞋城 等皆为原始的开发模式。开发商总是通过给小投资者一个赢利概念的前景,迅速将产权分散出售给他们,以求尽快回笼投资,创造利润。由于缺乏对市场的真正研究工作,没有合理的体量及商业规划,无法实施整体管理,抗风险能力不强,而小投资人大部分无商业资源及运营经验,同质性竞争惨烈,项目长期运营成功率很低,实际上对社会,对小投资者及商户造成了极大的损害。随着人们对商业及商业地产的逐步了解,这种开发方式越来越不被人们接受,越来越难以实施。但目前还有不少开发商,为了尽快收回投资 ,在通过更换概念的方式进行同样模式的开发。比如,在目前商业相对缺乏的北京亚北地区,开发商用北京商业物业应是住房物业价值3倍的简单概念销售步行街,虽然店铺销售的不错,但小投资者缺乏商业资源及商业运营经验,难以填满商业,由于产权分散,难以统一规划管理,而此地区各类大型商业纷纷立项开工,在商业竞争日益激烈的未来,这些项目难以健康发展。

  有了开发购物的基本理念及开发程序,进行过比较深入的市调,进行过商业定位及商业规划,但由于缺少商业资源及专业技能,不了解不同业态商业的基本要求,在不确定主要入住店铺的情况下,盲目开工建设。由于主力店的不确定,在日后的招商工作中难免产生较大的建筑及结构改动,并容易产生功能的不配套。此类型开发模式中往往预留出一部分商业面积用来出售,但同样会产生业态不平衡及难以统一管理等困难。比起类模式有很大的进步,但主观性仍太强,实施起来相当复杂繁琐,常常因店铺的要求不同,与设计不符进行改造,造成时间及投资的浪费。重庆某近20万平方米的大型商业项目只作了一个相对简单的市调工作,一个模式的商业规划,在没有任何大型主力店铺确定情况下,开工建设,风险相当的大,目前开发商主要考虑的只是工期问题,而商业业态及入住商铺的不确定性势必产生巨大的投资浪费,将会严重影响项目商业赢利的潜力。

  前期调研分析、选址相当认真合理,项目前期进行过主力店预招商工作,即对主力店进行较实质的接触,基本确定了双方合作意向,对其租金、建筑要求及管理方式达成了共识。大连万达购物开发模式基本属于这一种,把主力店预招商工作定义为订单式生产。开发目的性很高,程度上减少了浪费。但常常因为资金链问题(希望资金尽快回收以开发新的项目),对相当大比例的小型店铺进行产权出售。同样由于管理产权不统一,而许多小投资者不具备商业资源及运营能力,这部分小店铺将成为购物的软肋,难以全面体现及提升购物的价值,并在运营过程中产生不利的影响。法国有一家运营不错的购物,产权为6家公司所有,由于运营时间较长,购物老化难以保持及提升对消费者的吸引力,应马上实施改造。6个业主由于利益及自身因素原因难以迅速对改造计划达成共识,经过6年漫长的谈判较后才达成统一意见,而在这6年中,购物的整体营业额下降了三倍,给所有业主造成了巨大的经济损失。

  开发理念与前三种模式定义不同,商业项目作为一种金融产品来开发,主要原则是在项目开发的各个阶段,规划设计出尽可能完善的、确定的商业物业的价值,由于考虑到了商业运营的长期性,并且用国际通用的专业方式进行项目开发及价值体现。在项目开发及运营中,保持了与资本对接的基础,在各个阶段比较容易进行投资及融资工作。此种模式要求开发商具有很高的专业开发能力及商业资源,而这也是目前大部分开发商所不具有的和不重视的。

  - 充分认识到商业的价值,只有商业运营良好,商业物业才有价值,才能有增值空间

  - 专业的商业规划及建筑规划,以保证商业较佳的运营条件及消费者的各类需求

  目前商业物业在欧洲资本市场非常活跃,其收益率高而风险相对小,投资机构对项目的审查也基本基于以上几个因素的考虑,其计算基础是以整体商业营业额来评估商业物业的价值,非常合理及公正。

  商业地产开发的较高境界是通过对土地资源、专业资源及商业资源的较佳组合,建设可长期运营的商业及地产组合体,通过专业的商业管理技能及团队充分发挥商业潜力,使商业蒸蒸日上,以保持商业物业增值。通过专业团队的国际化的开发方式,使商业物业的价值在开发及运营的各个阶段化,并保持与资本对接的基础及机会。

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